股票和房产（本文专指住宅）是美国家庭资产的主要形式。本文根据历史资料，对比美国股票与房产的投资价值。

 

   一、长期、整体来看，房产和股票的增值收益都微乎其微

   以1963年为起点，2008年为终点，美国累计CPI上涨了603.65%，房价累计上涨1029.32%，道琼斯指数则上涨了1050.34%（图1），相当于在45年中各自的复合涨幅分别为4.43%、5.53%和5.58%。即扣除通胀的因素，在这45年中长期投资于美国的房产和道琼斯指数，只能取得1.1%和1.15%的年净收益。

   相对而言，房价的上涨更平稳，股市则起落幅度较大。但无论是房产还是股票，如短期涨幅明显高于长期平均的涨幅，必然迎来调整。因此短期内，投资于房产或股市（特别是单个的股票），也许可以取得明显高于长期平均水平的收益（前者如2002年至2006年初的美国楼市，后者如历次股市大牛市），但从长期的角度，整体地看，美国的房产和股票并不存在暴利。

 

   二、房产长期增值回报远不如股票

   从以上的统计来看，1963年-2008年，投资美国房产和道琼斯指数的增值回报不相上下，但从更长期的角度来看，房产增值回报不如股票（表1）。从1930年至1990年，以5年为间隔，选取了13个时间区间数据，分别与1995年的数据相比，仅在1960年和1965年长期投资房产的增值回报高于道琼斯指数，并且1960年的投资增值回报仅略微高于道琼斯指数。而其他时点，房产投资的增值回报都不如道琼斯指数。即使在1930年末，在道琼斯指数为164.38点（明显高于1932年大熊市最低的41.22点）的高位时投资，长期增值收益仍高于房产一倍左右。

 

 

表1 美国房产与股票长期回报比较

 

   需要说明的是，表2的比较是以1995年的美国全国房屋平均价格和1995年末的道琼斯指数收盘价（5117.10点）为参照。因1995年之后，美国先是股市的大牛市，随着2003年美国股市调整到位，楼市和股市的泡沫又一同膨胀，随后泡沫又先后破灭，所以不宜以这个时期的房价或股市指数计算长期投资收益。同样，1930年底之前美国股市泡沫大膨胀又急剧破灭，同时相关的数据也难以取得。因取选取1930年-1990年的房产价格、道琼斯指数与1995年的数据来进行比较。

 

   三、房产租金收益率高于股息率

   投资于房产除了房价上涨带来的增值收益外，还可取得租金收入。同样，投资于股票除了股票上涨带来的资本利得收入外，还可取得现金分红。房产的租金回报率要明显高于股息率。

   从1965年至2008年，美国的自有住房率长期徘徊在63%与70%之间（图2），即长期有将近三分之一的美国家庭租房居住，同时有大量的投资者投资于房产取得稳定的租金收入。

 

   长期来看，美国房产出租的名义回报率比较高（表2）。

表2  美国房产租金收益率

 

   美国房产较高的名义租金年收益率有两个基础：

   1.通胀率。美国1913年-2008年，95年间的算术平均通胀率为3.48%，只有当长期平均的房租回报率高于通胀率，才会有投资者投资于房产并出租。以表2的数据来看，1970年的房租名义回报率高达7.16%，但因通胀率高达5.7%，实际收益率仅有1.46%。1980年房租名义回报率为5.24%，同年通胀率高达13.5%，实际回报率是-8.26%。

 

   2.房贷利率。根据美国抵押贷款银行协会公布的数据，自1990年到2009年3月20日的18年间，美国购房贷款30年固定利率的算术平均数是7.22%（图3）。假设投资人申请了相当于房款一半金额的贷款，则相当于付出了约3.61%的资金成本。

 

   以上简单计算的通胀率和房贷利率，使得租金年收益率超过7.09%的部分才是净收益。因此美国的房产租金回报率始终维持在较高的水平。

   美国股市平均的股息率要低于房产租金回报率（图4），1930-2003年，标普500指数的长期算术平均股息率为4.12%，但总体上是不断下降的趋势，1990-2003年，算术平均股息率仅有2.16%。

 

 

   总体上看，随着通胀率和利率的下降，美国的房产出租回报率和股息率近二十年来都明显下降，但前者一般都高于后者。