小产权房也称“乡产权房”，是由乡镇政府颁发产权证的房产，没有严格法律意义上的产权，属于“集体产权”的范畴。所以，讨论的焦点也集中在小产权房能否合法化，能否像商品房一样进入市场流通、出售？笔者认为，阻碍小产权房规范的问题牵扯面很广，上到国家对土地资源战略的控制以及土地法规的修订，下到农村经济振兴与百姓置业购房等。其瓶颈问题主要表现在四方面：

　　第一、小产权房的存在是否违犯现行《土地法》？

　　目前，我国现行的土地制度有两种：一是农村土地集体所有制；二是城市土地公有制。《土地法》对农村集体所有制土地不能进入市场出售的规定已经很明确。如果放开小产权房，就使农村集体所有制的土地向城市土地公有制的土地一样了。也就是说，本来不可以出售的农村集体所有制土地，也可以像城市的商业用地一样出售了。如此一来，就使目前的小产权房的违法开发合法化。所以，从法理角度看，目前各个城市已售、在售的小产权房以及巧立名目用于建设小产权房的土地都是违法行为。

　　第二、小产权房转正是否会忧乱房地产市场？

　　在北京1万元/平方米以下房子已经不多了，而距北京不远的通州、顺义、昌平等地的小产权房却只卖2500—4000元／㎡。巨大的价差使小产权房倍受社会低收入人群的青睐。一旦放开，购房者与投资者将会趋之若鹜，这样一来，城市中的大量已经在售的商品房将倍受冷落。小产权房低廉的价格，不仅导致城市的房屋价格受到影响；而且也对城市的土地价格产生间接影响，因为小产权房多数所处郊区或乡下，土地价格比城市的一类、二类商业用地的地价低了很多。所以，小产权房放开对于那些已在城市里高价购买房屋的业主是不是有失公平？对于已经在城市高价拿地的房地产企业是否有失公正？同时，由于小产权房具有广阔的市场需求，闸门一旦打开，农村的土地价格将会突然飚升，小产权房将会受到空前欢迎。房地产商、购房者、投资者将会蜂拥而至。如果在小产权房土地出让、房屋销售等环节上没有相应可控的法律与规范出台，一旦大量入市，是否会造成城市地价与房价体系的紊乱与震荡？是否不利于中国房地产的稳定发展？有以上担心的专家、学者大有人在。

　　第三、小产权房规范是否会突破18亿亩耕地防线？

　　保障13亿人口基本生活资料来源是国家战略发展的大计，严守18亿亩耕地是中国未来能够实现基本生存保障的最后防线。由于小产权房多集中在农村集体用地上。虽然能够剥离进行出售的土地多属非农耕用地；但中央十七届三中全会关于《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》之后，已经明确农村土地的流转制度。这使小产权房的规范管理变得更加复杂。借土地流转之名，行房地产开发之实的不可控因素，令耕地监管更加艰难。

　　第四、地方政府是否成为阻挠规范的最大障碍？

　　就目前小产权房的生存现状看，地方政府出于自身利益的考虑将成为小产权房规范过程中最难突破的瓶颈。地方政府之所以对小产权房合法化态度暧昧，根源在于一旦合法化，地方政府将丧失大宗的财政收入。小产权房的转正不仅拉低了城市的房价、地价，减少了地方政府税收。同时，很大一部分土地出让金中也要上交中央财政。也就说，只要分税制不改革，地方政府无论如何也不会心甘情愿推进小产权合法化。但是，由于地方经济发展的需要，地方政府却不会阻拦小产权房的存在与诞生，甚至还会在暗地里鼓励其发展，因为没有进行合法化的小产权房，其财政收入统统落入地方政府的口袋，这种畸形市场的存在将使小产权房市场更加混乱，更加难以规范管理。

　　规范小产权房，改革绕不开

　　小产权房的规范问题已经争议很多年了，一直没有得到有效推进。虽然小产权房的规范与改革步履艰难，问题重重；但小产权房改革的意义深远而重大。

　　首先，小产权房规范与改革有利于推动城镇经济的发展。不完全统计，聚集在城乡接合部的农业人口接近农村总人口的一半，约有住宅100亿平方米，城乡接合部地带可改建300亿平方米以上的住房，具有承载城市和农村人口迁移的巨大体量，是调控楼市不可多得的本钱。笔者认为，城市可以拍卖土地，而且越拍越高。农村为什么不可以呢？中国有7亿多农民需要过上小康生活。一般地，发达国家的“小康社会”，其城市化率已经在49%，而中国的城市化率却不足45%，这就意味着在今后的几十年里，有大批的农民成为“新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市人”。按照中国“严格控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”总体设想，县域、乡镇、农村经济是中国经济未来一个不容忽视的增长极。大城市以及中心城市的人口密集，房价高涨。放开城乡结合部以及乡镇的小产权房市场，对疏解大城市压力、缩小城乡经济差距百利而无一害。

　　其次，小产权房的放开有助于促进城乡经济一体化进程。目前，中国经济出现了农村与城市发展不均衡，农民与市民不平等等贫富分化的问题。而多数小产权房都是从“新农村建设”、“旧城改造”开始的。在拆迁过程中，农民不仅得到了补偿，也解决一些村民闲置劳动力的就业问题。同时，土地转换成商业用地之后，一旦进行房地产开发，就会使交通等相关配套得以完善。在这个过程中，新的楼盘带来了新的人群消费，市场、商店、医疗、银行等也紧随而上。小产权房的开发加速了农村土地的商品化，居住集中化。可以使农民充分享受到土地商品化带来的收益，有利于打破城乡界限，促进城乡统筹发展与共同繁荣。

　　第三、小产权房放开对房地产产业影响深远。目前的小产权房无疑是违法的，但现实的情况是：目前很多城市的小产权房已占到了当地房地产市场的20%，有的城市甚至高达40%。且势头有增无减。名不正、言不顺的小产权房，在许多城市实际上已是名“亡”实“存”，是城市房地产市场里不容忽视的角色。推高房市促经济，但房价过高民怨沸腾——这是一个无法在短时间内化解的矛盾，其中原因除了政府有意推动之外；又与中国人口众多，土地资源匮乏，造成供需矛盾失衡不无关系。小产权房的放开能够增加土地供应渠道，降低房地产开发成本，使更多的城乡低收入居民买得起房子，对房地产市场长久的健康稳定发展，对中国房地产经济与行业效能的提高大有益处。

　　小产权房的存在本身就是一大隐患，随着小产权房的不断增加，问题变得更为尖锐突出，解决难度进一步增大。从战略全局与积极意义角度来看，小产权房的改革是一个无法绕开和回避的现实问题。

　　破解小产权房困局的路径

　　虽然小产权房亟待规范与改革；但基于历史和现实等因素，小产权房的规范比较棘手，难度较大。笔者认为，就目前现实看，破解问题的突破口应该从三方面入手。

　　第一、 立法先行

　　破解小产权房困局首先应从法律开始，承认小产权房的合法地位与存在的现实意义。笔者认为，《土地法》的修订可将农村集体土地中的宅基地与农用耕地（耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）区别开来，将农村的宅基地以及没有农耕价值的废弃土地剥离出来，从法制层面上转化为商业住宅用地。同时，这类土地的出让程序必须纳入法制化管理，其中“招、拍、挂”制度仍然不可或缺，并且该制度设计必须先行一步。土地市场的透明化是杜绝腐败与体现商品公平的重要砝码，小产权房的土地即使放开也必须走“招、拍、挂”道路。

　　第二、 统筹兼顾

　　笔者认为，在目前形式下，国家对部分土地资源进行绝对的控制仍然不可或缺，尤其具有国家战略意义的土地储备与农业耕地的保护，即使放开也是可控性的放开。所以，统筹兼顾将主要从三方面进行：一是实施中央政府相关部门（如国土资源部）一体化管理。对已建、在建、未建的小产权房以及土地性质的转化，实行地方政府申报、审批制度。尤其是小产权房的土地性质转换的审批权限必须归中央（国土资源部）统筹管理，以便于能够总体控制18亿亩耕地。二是维持好房地产市场的基本面，在城市土地出让、政策调控等方面进行总体控制，适当调整，同时，对每个城市的小产权房的审批实行分阶段、分批次的细水慢放，让房地产市场不因小产权房的入市而受到大起大落的冲击，维持房地产市场总体健康稳定发展。三是坚持城乡统筹，并以此为契机解决中下阶层的住房问题。比如：利用城乡结合部的小产权房或农村集体所有的土地，建设成经济适用房、廉租房等，特别指定其中一部分房屋只有那些城市低收入人群与农村的“新市民”才能购买与持有，使城市的低收入居民以及进城农民成为小产权房改革的最大受益者。

　　第三、 分而治之

　　小产权房的规范破局已迫在眉睫，无法回避，宜早不宜迟。同时，小产权房因历史遗留问题多，利益交织，盘根交错，各方利益都必须有所均衡与兼顾。规范与改革必须本着循序渐进的原则，分而治之，逐步推进，不可操之过急。在立法与制度设计完成后，先选择一个城市或个别城市做一个示范工程，总结经验，取得阶段性成果与示范效应，再全面实施。同时，在实施过程中实行总控微调，允许各个城市结合实际情况进行适当调整。

　　笔者认为，小产权房的规范或改革已经势在必行，讨论的出发点既不应该落在合不合法上，也不是应该过分照顾地方政府利益。关注点应该落在维护农村集体经济利益的核心上，以及如何维护国家土地资源的控制战略上。只要对农村经济以及弱势群体的利益充分尊重，只要控制好18亿亩耕地，其他一切问题都不是核心问题，都会在推进过程中迎刃而解。